État des lieux de sortie : comment éviter les litiges
L'enjeu : votre dépôt de garantie
Le dépôt de garantie (souvent appelé "caution") représente généralement 1 mois de loyer hors charges. C'est une somme importante que vous avez tout intérêt à récupérer intégralement.
Que peut retenir le propriétaire ?
Retenues légitimes
- Réparations de dégradations (hors usure normale)
- Ménage si le logement est sale
- Loyers ou charges impayés
- Réparations locatives non effectuées
Retenues abusives (à contester)
- Usure normale des équipements
- Rafraîchissement des peintures après plusieurs années
- Remplacement d'équipements vétustes
La notion de vétusté
La vétusté correspond à l'usure normale liée au temps et à l'usage normal du logement. Elle ne peut pas être facturée au locataire.
Grille de vétusté indicative
| Équipement | Durée de vie | Vétusté à 5 ans |
| Peintures | 7-10 ans | 50-70% |
|---|---|---|
| Moquette | 7 ans | 70% |
| Parquet | 25 ans | 20% |
| Robinetterie | 10 ans | 50% |
Exemple : Peinture refaite il y a 8 ans, abîmée → Vétusté ~80%, vous ne devez que 20% du coût.
Préparer l'état des lieux : J-7
Le ménage complet
Cuisine
- Nettoyage du four (intérieur et vitre)
- Dégraissage de la hotte
- Intérieur du réfrigérateur
- Placards vidés et nettoyés
- Plan de travail et crédence
- Joints de l'évier
- Détartrage robinetterie et douche
- Joints de baignoire/douche
- Miroirs et faïence
- Intérieur des placards
- VMC dépoussiérée
- Sols lavés (y compris plinthes)
- Vitres intérieures et extérieures
- Interrupteurs et poignées
- Radiateurs dépoussiérés
- Stores et volets
- Cave et parking vidés
- Boîte aux lettres
- Parties communes si concerné
Les petites réparations
Ce que vous devez réparer
- Trous de chevilles (reboucher et peindre)
- Joints de silicone abîmés
- Poignées cassées
- Interrupteurs défectueux
- Fuites de robinet
- Fissures dans les murs (structurel)
- Peintures jaunies par le temps
- Usure normale des sols
Les vérifications techniques
- Toutes les ampoules fonctionnent
- Tous les équipements sont présents
- Télécommandes (portail, volets, TV...)
- Clés et badges complets
Le jour de l'état des lieux
Avant le rendez-vous
- Relevez les compteurs (eau, électricité, gaz)
- Photographiez chaque pièce
- Ayez votre état des lieux d'entrée
- Préparez une copie des clés
Pendant l'état des lieux
Soyez présent et attentif
- Accompagnez le propriétaire/agent pièce par pièce
- Notez les réserves si vous n'êtes pas d'accord
- Comparez avec l'état des lieux d'entrée
- Ne signez pas si quelque chose vous semble abusif
- Date et heure
- Nom des parties présentes
- Description précise de chaque pièce
- État des équipements
- Relevés de compteurs
Vos droits
- Contester une observation avant de signer
- Ajouter des réserves sur le document
- Refuser de signer si désaccord majeur
- Demander un constat d'huissier (frais partagés)
Après l'état des lieux
Délai de restitution du dépôt
- 1 mois : si état des lieux conforme à l'entrée
- 2 mois : si différences constatées
En cas de litige
Documents à conserver
- État des lieux d'entrée et de sortie
- Photos datées (entrée et sortie)
- Quittances de loyer
- Contrat de bail
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